Cómo conseguir un crédito hipotecario en Portugal siendo extranjero

¿Te gustaría comprar una casa en Portugal y necesitas un crédito hipotecario siendo extranjero? Las buenas noticias es que es totalmente posible. En este artículo, te quiero contar todos los detlales sobre conseguir un crédito hipotecario en Portugal siendo extranjero, desde  cuánto dinero te puede prestar el banco hasta el proceso paso a paso para hacer la solicitud y los requisitos básicos. ¡Vamos!

Cuánto dinero de un crédito hipotecario va a cubrir el banco 

Hay varios factores que va a evaluar el banco para darte el crédito. Acá te cuento exactamente cuáles son: 

El valor de la casa

El banco primero evaluará cuál es el valor de la casa que querés comprar y qué tasa de esfuerzo tiene. Por ejemplo, si tu ingreso es de 1000 euros y tu hipoteca sería de 400, tu tasa de esfuerzo sería del 40%. Lo ideal para que el banco lo apruebe sin objeciones sería un 25-30%. 

Tu situación laboral

Lo ideal para una hipoteca en Portugal es tener un contrato de trabajo fijo, por tiempo indefinido. Pero también se puede obtener siendo independiente (es mi caso) o con un contrato que aún no es fijo. También van a fijarse si estás comprando la casa con alguien más y/o si tenés fiadores (familiares residentes o ciudadanos de Portugal que puedan demostrar sus ingresos y hacerse cargo del pago de la hipoteca en caso de que vos no puedas). 

Qué capital tenés para ingresar al préstamo

Es posible comprar una casa en Portugal financiando hasta el 90% de valor, pero est depende si sos residente permanente o ciudadano portugués. Lo más común, especialmente si sos residente temporal, es que te presten hasta un 70%. También tenés que tener en cuenta que hay gastos de escritura e impuestos que se pagan por comprar una casa. 

Y si querés saber más sobre mi experiencia, podés mirar mi video donde te cuento todo en detalle: 

¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en Portugal?

Si, se puede sin problemas. La diferencia estará en los documentos que te pidan para otorgarte el crédito hipotecario en Portugal. Por ejemplo, puede que te pidan fiadores o documentos de tu historial crediticio en tu país de origen. 

Documentos para pedir una hipoteca en Portugal

Vayamos entonces al detalle de qué documentos vas a necesitar para pedir un crédito de habitación en Portugal. 

Documento de identidad y NIF

Tenés que presentar tu pasaporte más título de residencia o visa y tu número de NIF

3 recibos de sueldo más recientes

En caso de que estés trabajando en relación de dependencia, es importante presentar tu contrato de trabajo y tus 3 recibos de sueldo más recientes. Por otro lado, si sos trabajador independiente, vas a necesitar tu comprobante de inicio de actividad y recibos verdes de los últimos 6 meses.

Comprobante de pago del IRS y declaración del año pasado

Si sos residente, te van a pedir tu nota de liquidación del IRS (para entender bien cuánto facturaste de forma anual), junto con la declaración. Si no sos residente aún (por ejemplo, estás recién llegado), puede que te pidan las declaraciones de tu país de origen, sobretodo si allá tenías una empresa o negocio. 

Estado de cuenta bancaria de los últimos 3 o 6 meses

Para que ellos puedan verificar que efectivamente estás recibiendo el dinero que declaraste. 

«Mapa de Responsabilidade de Crédito» del Banco do Portugal

Esta es una declaracion que descargas de una página con tu numero de NIF. Suena complicado, pero es sólo para que el banco pueda ver si tenés otros créditos. 

Cómo elegir un banco

conseguir una hipoteca en portugal

Más que elegir un banco portugués por tu cuenta, te recomiendo contactar a un intermediario de crédito. Estos profesionales no te cobran nada (luego cobran comisión del banco) y van a ser de mucha ayuda en todo el proceso. Por supuesto que podés ir personalmente a cada banco a averiguar, pero un intermediario tiene la experiencia necesaria para entender cuál tiene mejores tasas y sabe a qué bancos ir para negociar en tu nombre. 

Por ejemplo, sabrá cuáles son más flexibles con los extranjeros o trabajadores independientes y conocen bien el mercado para decirte si la tasa de la hipoteca es realmente buena.

Paso a paso para pedir el crédito hipotecario en Portugal

  1. Cuando tengas toda la información y documentación mencionada, se la envias al intermediario de crédito. Ellos se van a comunicar con diferentes bancos para pedir el préstamo.
  2. Si a un banco le interesa darte el crédito hipotecario, te van a enviar un documento de preaprobación y el valor exacto de hasta cuánto ellos te pueden prestar.
  3. Si recibis una preaprobación, consideralo como una bandera verde para empezar a elegir casa. Podés consultar portales como Idealista o Imovirtual, o directamente en inmobiliarias como KW o Remax.
  4. Una vez elegida la propiedad, se hace una propuesta al vendedor y si aceptan, hay que comunicar al banco para que finalmente te aprueben el crédito de esa propiedad. 
  5. Para eso, el banco tiene que enviar a un perito que hará una valoración de la propiedad. El vendedor también deberá presentar documentación relacionada a la propiedad como caderneta predial, certificado energético, entre otros. Todo esto demora un par de semanas. Si estás acompañado por un intermediario, será él quien hará todo este proceso.
  6. Una vez que el banco te apruebe el crédito se firma un CPCV o Contrato Promesa de Compra y Venda. En ese contrato se establece una fecha para la firma de la escritura que suele ser entre 90 días y 120 días después. También en ese documento se detalla el valor de compra, la reserva que pagaste al vendedor (suele ser el 10%) y lo que resta abonar, ya sea por tu parte y/o del banco que te hará el préstamo. 
  7. La primera cuota suele ser al mes de la firma de la escritura y se hace por débito directo en la cuenta que hayas indicado. 

¿Hay gastos extra al pedir un crédito hipotecario en Portugal? 

Sí, además de la hipoteca misma hay varios gastos que tenés que tener en cuenta. 

  • Hay que pagar un seguro de vida.
  • Y un seguro de casa, aunque el valor no es muy alto. Yo pago 17€ el seguro de vida por mes y unos 80€ por año el seguro de la casa. Hay que revisar lo que exige el banco. A veces ellos mismos te ofrecen esos seguros o podes contratarlos por tu parte. 

¿Por qué los bancos piden un seguro de vida?

Los bancos en Portugal exigen un seguro de vida al solicitar una hipoteca por varias razones:

  • En caso de fallecimiento del titular: El seguro de vida pagaría el saldo pendiente de la hipoteca, liberando a la familia del deudor de la carga financiera.
  • En caso de invalidez total y permanente: El seguro también podría cubrir el pago de la hipoteca si el titular queda incapacitado para trabajar y generar ingresos.

Algunos bancos ofrecen seguros de vida con condiciones especiales para sus clientes hipotecarios, pero no es obligatorio siempre contratarlo con ellos. En cambio, se puede solicitar ofertas a varias compañías de seguros para comparar precios, coberturas y condiciones. Podés contactarme aquí si necesitás una cotización. 

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