Alquilar en Portugal se ha vuelto una de las cosas más difíciles para las personas que emigramos. El costo es alto y también hay varias cuestiones a tener en cuenta: ¿cómo hacemos para saber qué condiciones son legales y cuáles no? ¿Con quién podemos consultar para sacarnos dudas? ¿Cuántos meses de adelanto y de caución me pueden pedir? En este artículo, te cuento todo sobre los alquileres en Portugal.
Duración de los contratos de alquiler
Los contratos de habitación permanente pueden ser de 1, 2, 3 o 5 años de duración, según lo que negocies con el dueño. Los màs comunes son los de 1 y 3 años, especialmente si es la primera vez que negociás un contrato con el dueño. Si tiene menos de 1 año de duración, se considera un contrato de habitación no permanente (para turistas o estudiantes). Esto significa que no podrías descontarlo de tu IRS.
Cuanto más largo el contrato, menos impuestos paga el dueño. Por ejemplo, por un contrato de un año, el dueño paga un 28% de impuesto a las ganancias sobre el valor del alquiler. Si el contrato no tiene una duración específica, se considera que es de 5 años.
Contratos renovables y no renovables
Los contratos de alquiler en Portugal pueden ser clasificados como renovables o no renovables, dependiendo lo que se negocie con el dueño. Los contratos renovables se extienden automáticamente por al menos 3 años si es que ninguna de las partes se opone al menos 90 días antes. En esos casos, se mantiene el mismo contrato (aunque puede haber aumentos, según lo definido por la ley).
Por otro lado, los contratos no renovables tienen una duración fija y no contemplan la posibilidad de renovación una vez que llega a su término. En estos casos, al finalizar el contrato, ambas partes deben negociar nuevamente los términos de otro contrato si desean continuar con el alquiler.
Contratos de habitación permanente y no permanente
También es importante entender que los los contratos de alquiler se dividen en permanentes y no permanentes. Los contratos de habitación permanente son aquellos diseñados para una residencia a largo plazo y esto es muy importante porque se pueden deducir de tu impuesto a las ganancias (IRS).
Por otro lado, los contratos de habitación no permanente están destinados a estancias temporales, como las de turistas o estudiantes extranjeros, y generalmente tienen una duración inferior a un año (y no se pueden descontar de impuestos).
Aumentos del alquiler
Los aumentos del alquiler ahora están definidos por la ley Mais Habitaçao. Por un lado, los contratos nuevos no pueden exceder el valor del contrato anterior por más del 2%. Por otro lado, en contratos renovables, no se puede aumentar más del indice de inflación (definido por el gobierno cada año). En 2023, este índice fue del 6%.
¿Qué significa que un contrato esté registrado en Finanzas?
Al firmar un contrato de alquiler en Portugal, estamos firmando un acuerdo entre privados y es válido simplemente con tu firma y la del dueño. Sin embargo, los contratos de alquiler tienen obligaciones de impuestos por cumplir de parte del dueño, y por eso es que tiene que registrarlo en Finanzas (la autoridad tributaria).
Este es un trámite sencillo, donde el dueño lleva el contrato a Finanzas, paga una tasa (10% del primer mes de alquiler) y ya queda registrado tanto en tu Portal de las Finanzas como en el del dueño. Que esté registrado significa que:
- Mensualmente, el dueño va a enviarte un recibo del alquiler, ya sea en papel membretado o de forma electrónica.
- Este alquiler va a generarte deducciones anuales para que pagues menos impuestos
Requisitos para alquilar una vivienda en Portugal
Hay varios requisitos para alquilar una vivienda en Portugal, aunque muchos de ellos pueden ser negociados con el dueño. Estos son algunos ejemplos:
- NIF: Es esencial tener Número de Identificación Fiscal para que te lo asocien al contrato (en vez del número de pasaporte). Así, vas a poder descontarlo de impuestos en el futuro. Si necesitás tramitar tu NIF, podés contactar con Hola Portugal: hacen todo el proceso online, aún si todavía no estás en Portugal.
- También van a pedirte el pasaporte si todavía no tenés título de residencia.
- Cuenta bancaria portuguesa: A menudo, los propietarios prefieren que los pagos de alquiler se realicen a través de una cuenta bancaria portuguesa para facilitar las transferencias, pero sino, al menos tener una cuenta en euros.
- Prueba de ingresos: Es muy difícil que te alquilen sin tener una prueba de ingresos estables, como un contrato de trabajo portugués o extranjero y estados de cuenta bancarios que demuestren que podés cubrir el alquiler mensualmente.
- Fiador o garantía: En algunos casos, especialmente si sos extranjero o si tus ingresos no cumplen con los requisitos del propietario, es posible que se te pida proporcionar un fiador (una persona que se haga cargo de pagar tu alquiler si vos no lo hacés).
En este artículo, te cuento más sobre sitios web donde buscar alquileres en Portugal, las tipologías de departamentos, y más.
Preguntas frecuentes
Quiero rescindir mi contrato de alquiler, ¿cómo hago?
Todas las comunicaciones se deberían hacer por carta registrada, especialmente si se va a rescindir el contrato con anticipación. Para rescindir un contrato de alquiler, tenés que enviarle una carta registrada al dueño avisándole. Acá te dejo un modelo de una carta de rescisión. Ojo que hay algunos requisitos para poder rescindir sin penalidad:
- Se debe cumplir 1/3 del contrato. Por ejemplo, para un contrato de un año, tenés que cumplir al menos 4 meses.
- Tenés que avisar con al menos 90 días de anticipación.
Si no cumplís con los plazos legales, el dueño puede no sólo quedarse con tu caución sino cobrarte los meses de alquiler en falta.
Quiero sub-arrendar una habitación en mi departamento. ¿Puedo?
El sub-arrendamiento lo regula el contrato. Hay contratos que específicamente dicen que no se puede e incumplir esta cláusula le da derecho al dueño a echarte sin indemnización y sin previo aviso. Hay otros contratos que permiten el subarrendamiento sin problemas.
¿Existen las expensas en Portugal? ¿Quién las paga?
Las expensas como tal no existen en Portugal, porque no está la figura del portero ni tampoco se cubren gastos generales de los departamentos (si algo se rompe, lo arregla cada dueño por su cuenta o lo cubren los seguros). Por eso, los gastos comunes de un edificio (llamados condominios) los suele pagar el dueño y cuestan alrededor de los 20 euros.
¿Qué pasa si me atraso en el pago del alquiler?
Quien se atrase en el pago debería pagar un 20% de indemnización al dueño, por ley, pero depende del tipo de arreglo que tengas también.
¿El dueño puede rescindir el contrato?
El dueño de la casa puede rescindirte el contrato con anticipación si necesita la casa para vivir o si hay que hacer obras que hacen la casa inhabitable por un tiempo largo. Si no te da la suficiente anticipación, te tiene que indemnizar según la ley o proveerte de otro lugar equivalente para vivir.
¿Cuántos meses de adelanto se pueden pedir legalmente?
Según la ley, no se pueden pedir más de 2 meses de adelanto, mientras que los meses de caución pueden ser ilimitados. Sin embargo, muchos dueños de igual manera piden entre 6-12 meses de adelanto de alquiler cuando todavía no se tiene un contrato de trabajo fijo.
¿Qué pasa si el dueño no me devuelve la caución?
Lamentablemente, no es poco común que los dueños no quieran devolverte la caución al final del contrato. Lo único que te queda hacer si no te la devuelve después de tener una conversación con él, es tomar acciones legales. Para evitarte esos dolores de cabeza, te dejo acá una minuta para devolución de caución para que sepas paso a paso qué hacer. Por ejemplo, es importante hacer un buen inventario al entrar, explicando el estado del inmueble, pintura y demás, pero también al irse de la casa.
Organismos para consultar
Si tenés alguna situación con la que necesitas ayuda (por ejemplo, el dueño no quiere devolverte la caución) o si tenés dudas sobre alguna claúsula del contrato, lo mejor es obtener asesoramiento. Esto especialmente si el alquiler es elevado o si estás dejando muchos meses de caución.
- Asociaciones de inquilinos, como la Asociaçao de inquilinos lisbonenses.
- Abogados especializados en lo inmobiliario, como Imobiliario Legal.
- El CNAIM / CLAIM, que no se especializa en estos temas pero puede asesorarte.
Consejos a la hora de alquilar
- Leer detenidamente el contrato: Antes de firmar cualquier documento, asegúrate de leerlo minuciosamente. Presta especial atención a los términos y condiciones, incluyendo la duración del contrato, las responsabilidades de ambas partes y cualquier cláusula relacionada con el pago de la renta, depósitos y posibles penalizaciones por incumplimiento.
- Registrar el contrato en Finanzas: Es fundamental asegurarse de que el contrato de arrendamiento vaya a ser registrado en Finanzas. Además, cuando lo hagan, pedile al dueño que te envíe el comprobante para poder verificar que tu NIF diga Portugal y no otro país extranjero (es un error común al registrar un contrato). Si el país no es Portugal, el contrato no va a aparecer en tu portal para poder descontarlo de impuestos.
- Usar un perito en propiedades amobladas: Si estás alquilando una propiedad amoblada, considera llamar a un perito para que realice un inventario detallado de todos los bienes y evalúe su estado cuando entres al departamento. Esto puede prevenir disputas futuras sobre el estado de los muebles y evitar que te cobren injustamente por daños preexistentes o que no te devuelvan la caución.
- Cuidate de las estafas, no son poco comunes en Portugal. Lamentablemente, muchas personas se quieren aprovechar de los extranjeros, por eso acá te cuento cuáles son las estafas más comunes cuando se trata de vivienda.
Espero que toda esta info te sea útil a la hora de alquilar tu vivienda en Portugal y, si te quedan dudas, podés dejarme tu comentario o agendar una consultoría personalizada. ¡Te espero!
